Види документації із землеустрою, які найбільш виконуються на землях сільських і селищних рад
Доповідач: спеціаліст сектору державного геодезичного нагляду Глущенко Г.Г.
Відповідно до ст. 25 закону України «Про землеустрій» визначена документація із землеустрою.
До землевпорядної документації, яка частіше всього розробляється на територіях сільських і селищних рад відносяться: проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок; проект землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв); технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та технічна документація із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок.
Одною із складовою частини документації є погодження землевпорядної документації, відповідно до Земельного кодексу України ст.186 та ст. 186-1:
1) Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок: складаються в разі коли відбувається формування нової земельної ділянки, а саме:
– формування нових земельних ділянок, що здійснюється у порядку надання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності, в тому числі безоплатної приватизації громадянами земельних ділянок із земель державної або комунальної власності;
– зміни цільового призначення земельної ділянки.
Матеріали погодження проекту землеустрою встановлені статтею 186.1 ЗКУ:
1. Проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності підлягає обов’язковому погодженню з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин.
2. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій розташовано об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта, подається також на погодження до структурного підрозділу обласної державної адміністрації з питань містобудування та архітектури.
3. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки:
природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, земельної ділянки,
– розташованої на території чи в межах об’єкта природно-заповідного фонду або в межах прибережної захисної смуги, підлягає також погодженню з структурним підрозділом обласної державної адміністрації у сфері охорони навколишнього природного середовища;
– розташованої на території пам’яток культурної спадщини національного значення, їх охоронних зон та охоронюваних археологічних територіях, підлягає також погодженню з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини;
– розташованої на території земель історико-культурного призначення, пам’яток культурної спадщини місцевого значення, їх охоронних зон, в історичних ареалах населених місць та інших землях історико-культурного призначення, крім випадків, зазначених в абзаці третьому цієї частини, підлягає також погодженню з відповідним структурним підрозділом обласної державної адміністрації у сфері охорони культурної спадщини;
лісогосподарського призначення підлягає також погодженню з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері лісового господарства;
водного фонду підлягає також погодженню з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері розвитку водного господарства.
4. Розробник подає на погодження до органу, визначеного в частині першій цієї статті, за місцем розташування земельної ділянки оригінал проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а до органів, зазначених у частинах другій і третій цієї статті, – завірені ним копії проекту.
2) Проекти землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) – розробляються з метою формування земельних ділянок сільськогосподарських угідь, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв). Матеріали погодження і затвердження проекту землеустрою, встановлені п. 5 статтею 186 ЗКУ «погоджуються відповідною сільською, селищною, міською радою (у разі розташування земельних ділянок у межах населеного пункту) чи районною державною адміністрацією, обласною державною адміністрацією (у разі розташування земельних ділянок за межами населених пунктів) і затверджуються на зборах більшістю власників земельних часток (паїв) у межах земель, що перебувають у власності (користуванні) такого сільськогосподарського підприємства, що оформляється відповідним протоколом».
3) Технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) – складається в разі: –
– встановлення (відновлення) меж земельної ділянки за її фактичним використанням;
– надання у користування земельної ділянки державної або комунальної власності. В такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу;
– присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, але на якій розташований житловий будинок, державна реєстрація права власності на який вже відбулася. Присвоєння кадастрового номеру в цьому випадку здійснюється за заявою власників житлового будинку;
– необхідності виправлення помилок у відомостях про земельну ділянку, допущених при веденні Державного земельного кадастру.
У випадках:
– розташування в межах земельної ділянки частини іншої земельної ділянки;
– невідповідності меж земельної ділянки, вказаних у Державному реєстрі земель, її дійсним межам;
– невідповідності площі земельної ділянки, вказаної у Державному реєстрі земель, її дійсній площі у зв’язку із зміною методів підрахунку (округлення);
– • присвоєння декільком земельним ділянкам однакових кадастрових номерів.
Відповідно до п.14 ст. 186 ЗКУ «Технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) погодженню не підлягає і затверджується: органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗКУ «сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб», у разі якщо земельна ділянка перебуває у державній або комунальній власності; власником земельної ділянки, у разі якщо земельна ділянка перебуває у приватній власності».
2) Технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, сервітуту – розробляється в разі формування земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, сервітуту. Формування земельної ділянки проводиться відповідно до топографо-геодезичних і картографічних матеріалів. Відповідно до п. 11 ст. 186 ЗКУ «Технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право суборенди, сервітуту, погоджується землевласником та землекористувачем і затверджується особою, яка набуває право суборенди або сервітуту».
3) Технічна документація із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок – розробляється в разі формування нової земельної ділянки шляхом поділу або об’єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення. Відповідно до п. 12 ст. 186 ЗКУ «у разі якщо поділ, об’єднання земельних ділянок здійснюється її користувачем – власником земельних ділянок, а щодо земельних ділянок державної або комунальної власності – органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування, уповноваженими розпоряджатися земельними ділянками відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗКУ «сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб»,; у разі поділу, об’єднання земельної ділянки, що перебуває у заставі, – заставодержателем; у разі поділу, об’єднання власником земельної ділянки, що перебуває у користуванні, – землекористувачем. Технічна документація із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок затверджується замовником».
Заходи щодо надання доступу
органам місцевого самоврядування та ЦНАП до Державного земельного кадастру
Доповідач: Головний спеціаліст відділу Державного земельного кадастру Полька О.Ю.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розширення повноважень органів місцевого самоврядування та оптимізації надання адміністративних послуг» від 10.12.2015 №888-VIII та ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 № 280/97-ВР передбачено розширення повноваження виконавчих органів сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст в частині надання відомостей з Державного земельного кадастру відповідно до закону та вирішення інших питань у галузі земельних відносин (п. 13 ст. 33 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні»).
Право на отримання відомостей з Державного земельного кадастру (у визначених ч.1 ст.38 цього Закону випадках) мають нотаріуси при вчиненні нотаріальних дій, пов’язаних з об’єктами нерухомості, та/або під час здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та особи, які відповідно до закону здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень під час проведення такої реєстрації.
Надання відомостей з Державного земельного кадастру у вигляді Витягу про земельну ділянку регулюється ЗУ «Про державний земельний кадастр», Постановою КМУ «Про затвердження порядку ведення Державного земельного кадастру», а доступ до надання Відомостей надається лише за умови дотримання кваліфікаційних вимог (ч.3 ст.9 ЗУ «Про Державний земельний кадастр»)!
Вимоги до осіб, яким надано право на надання відомостей з Державного земельного кадастру
1) Відповідність кваліфікаційним вимогам, які застосовуються до Державних кадастрових реєстрові, а саме:
– громадянство України;
– вища землевпорядна або юридична освіта;
– стаж землевпорядної або юридичної роботи не менш, як два роки.
2) Проходження стажування у Державного кадастрового реєстратора (Не потребують стажування особи, які перед призначенням на посаду адміністратора ЦНАПу або у виконавчий орган місцевого самоврядування працювали Державним кадастровим реєстратором протягом останніх двох років)
3) Порядок надання доступу та підключення до програмного забезпечення ДЗК
Заява про направлення на стажування направляється відповідними ОМС, МДА з переліком претендентів на проходження стажування з копією заяв осіб та паспорту, диплома, трудової книжки.
ГУ Держгеокадастру у областях та м. Києві протягом 3-х роб. днів:
– перевіряє подані документи;
– надає допуск до стажування особам;
– Наказ ГУ Держгеокадастру у областях та м.Києві про зарахування на стажування;
– визначає керівників стажування (з числа Державних кадастрових реєстраторів);
– призначає дату проведення стажування;
– інформує відповідні ОМС, МДА.
Стажування адміністраторів ЦНАП та посадових осіб виконавчих органів місцевого самоврядування проводиться:
– в головних управліннях Держгеокадастру в областях і місті Києві;
– безоплатно протягом одного дня;
– відповідно до типового індивідуального плану стажування;
– завершується складанням заліку та наданням Державним кадастровим реєстратором довідки про проходження стажування.
Стажування особи у сфері земельних відносин проводиться безоплатно державним кадастровим реєстратором строком не більше одного місяця. За результатами успішного стажування особі державним кадастровим реєстратором видається відповідна довідка.
Не потребує проходження стажування особа, яка перед призначенням на посаду адміністратора центру надання адміністративних послуг чи на посаду у виконавчий орган місцевого самоврядування працювала державним кадастровим реєстратором протягом останніх двох років.
Порядок проведення стажування встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Загальна інформація про порядок надання доступу та підключення до програмного забезпечення ДЗК
Місцева державна адміністрація, сільська, селищна, міська рада визначають можливість здійснення ними повноважень з надання відомостей з Державного земельного кадастру з урахуванням можливості організаційного та технічного забезпечення їх реалізації (ч.1 ст.9 ЗУ «Про Державний земельний кадастр»).
Автоматизоване робоче місце користувача відомостями Державного земельного кадастру повинно відповідати Вимогам до автоматизованого робочого місця користувача Державного земельного кадастру та програмного забезпечення, інформацію про які розміщує на своєму офіційному веб-сайті Адміністратор Державного земельного кадастру.
Надання доступу до Державного земельного кадастру адміністраторам ЦНАП та уповноваженим особам виконавчих органів місцевого самоврядування, здійснюється адміністратором Державного земельного кадастру за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру з використанням телекомунікаційних каналів зв’язку та електронного цифрового підпису.
Послуги із забезпечення доступу зазначених осіб до Державного земельного кадастру, а саме підключення надаються безоплатно адміністратором Державного земельного кадастру згідно із Заявою про надання доступу до відомостей Державного земельного кадастру.
Надсилається Заява про надання доступу до відомостей ДЗК (в паперовій формі або в електронній формі – посвідчується власним електронним цифровим підписом (печаткою) заявника).
До заяви додаються Довідка про результати стажування, Довідка про виконання обов’язків Державного кадастрового реєстратора.
Центр ДЗК перевіряє протягом 3 робочих днів, після складання Акту перевірки здійснює підключення до ДЗК (безоплатно, протягом дня)
«Про плату за землю»
Доповідач: Кордюкова І.Г.-начальник відділу ринку та оцінки земель Головного управління Держгеокадастру у Луганській області
Статтею 206 ЗКУ встановлено, що використання землі в Україні є платним. Такий підхід сприяє раціональному використанню та охороні земель.
У ст.14 Податкового кодексу України закріплено, що плата за землю – це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Об’єктом оподаткування є земельна ділянка (частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, цільовим призначенням та з визначеними щодо неї правами), яка перебуває у власності або користуванні, а також земельна частка (пай), що перебуває у власності. (ст.270 ПКУ)
Базою оподаткування є нормативна грошова оцінка урахуванням коефіцієнта індексації, та площа земельних ділянок, нормативну грошову яких не проведено (ст.271 ПКУ)..
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок застосовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за землю, державного мита при укладанні цивільно-правових угод, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років (ст.18 Закону України «Про оцінку земель» ). Рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду. В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом (ст.271 ПКУ).
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок за межами населених пунктів сільськогосподарського призначення – не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення – не рідше один раз на 7-10 років.
Всі повинні розуміти, що через зволікання в проведенні грошової оцінки земель бюджети рад щорічно втрачають частину коштів, яка повинна надходити від плати за землю.
Після проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів рівень надходжень до місцевих бюджетів як правило, збільшується на 25-30 відсотків, а в деяких населених пунктах цей показник зростає в 6-8 разів.
Звертаємо увагу на те, що в умовах децентралізації влади та надання більше повноважень органам місцевого самоврядування необхідно докласти більше зусиль для проведення нормативної грошової оцінки з метою збагачення територіальних громад.
Згідно із вимогами статей 20, 21 Закону «Про оцінку земель» за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка підлягає державній експертизі відповідно до закону.
Відповідно до статті 23 Закону технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами.
Частиною другою статті 20 Закону передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (далі – Витяг).
Згідно з положеннями постанови Кабінету Міністрів України від 1 серпня 2011 року № 835 «Деякі питання надання Державною службою з питань геодезії, картографії та кадастру та її територіальними органами адміністративних послуг» видача Витягу належить до переліку адміністративних послуг, що надаються територіальними органами Держгеокадастру на безоплатній основі.
Відповідно до пункту 21 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (зі змінами), дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як Витяг, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.
Наголошуємо, що видача даних про нормативну грошову оцінку земельних ділянок в інших формах або з іншого виду документації законодавством не передбачена.
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Вимоги законодавства щодо договору оренди (поняття, форми, умови, порядок укладання, строк дії тощо) встановлені у розділі ІІ Закону України «Про оренду землі».
Розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, встановлюється у договорі оренди. Річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки, не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки, але може перевищувати граничний розмір орендної плати, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах (ст.288 ПКУ).
Плата за землю є важливим джерелом наповнення бюджетів різних рівнів, кошти яких використовуються для фінансування заходів щодо збереження родючості ґрунтів, виконання робіт по землеустрою, земельному кадастру, стимулювання за раціональне використання та охорону земель, подолання соціально-економічних проблем територіальними громадами.
Порядок продажу земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах
Доповідач: Кордюкова І.Г.-начальник відділу ринку та оцінки земель Головного управління Держгеокадастру у Луганській області
Аукціонний спосіб придбання земельної ділянки або права на неї – це більш прозорий шлях з мінімумом корупційних ризиків.
Порядок продажу земельних ділянок або прав на них визначено главою 21 Земельного кодексу України. З урахуванням прийнятого Закону України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів» від 18.02.2016 № 1012, відбулись значні зміни в механізмі проведення земельних торгів.
Земельні торги можна розділити на два види:
– Продаж земельної ділянки;
– Продаж права на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису).
У проведені земельних торгів (аукціонів) задіяні:
– Організатор торгів – орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки;
– Виконавець земельних торгів – суб’єкт господарювання, який має кваліфікаційний документ ліцитатора (аукціоніста), та повинен проводити земельні торги і підписувати протокол земельних торгів;
– Учасник земельних торгів – покупець лота.
Права та обов’язки сторін регулюються Земельним кодексом України та відповідними договорами укладеними між організатором земельних торгів та їх виконавцем (ст.135,136 ЗК).
Фінансування організації та проведення торгів здійснюється організатором або їх виконавцем відповідно до договору, укладеного між ними, у тому числі за рахунок реєстраційних внесків учасників земельних торгів. Витрати (видатки), здійснені на підготовку лотів та проведення земельних торгів відшкодовуються йому переможцем земельних торгів.
Винагорода виконавця земельних торгів встановлюється у розмірі 5% ціни (купівля-продаж ділянки), або 50 % річної плати за користування земельної ділянки, але не більш 2000 неоподаткованих мінімумів доходів громадян за кожний лот.
Організатор земельних торгів в межах наданих повноважень визначає перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами. Слід зазначити, що пункт 2 стаття 134 ЗКУ містить перелік земельних ділянок не підлягаючих продажу або прав на них на конкурентних засадах.
Добір земельних ділянок державної чи комунальної власності, здійснюється з урахуванням затверджених містобудівної документації та документації із землеустрою, а також маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості, звернень громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови.(ст. 136 ЗК).
Підготовка лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор, та включає:
а)виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку документації із землеустрою;
б)державну реєстрацію земельної ділянки;
в)державну реєстрацію речового права на земельну ділянку;
г)отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (у разі продажу права оренди на неї);
д)проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (у разі продажу земельної ділянки);
г)встановлення стартового розміру річної орендної плати (не менш розміру визначеним ст 288 Податкового кодексу);
д)встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки (не нижче за експертну грошову оцінку);
е)встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки (не нижче експертної грошової оцінки);
є)визначення виконавця земельних торгів.
Стаття 137 ЗК чітко визначає підготовку до проведення та порядок проведення земельних торгів. Зокрема, організатор передає виконавцю земельних торгів всі матеріали та документи на лот. Виконавець забезпечує розміщення на офіційному веб-сайті Держгеокадастру (розділ «Земельні аукціони») інформації про проведення та результати проведення земельних торгів (пункт 5 стаття 137 ЗКУ). Інформацію про аукціон та лоти, про результати земельних торгів, до системи публікації оголошень у розділ «Земельні торги», вносить оператор територіального відділу Держгеокадастру у відповідних районах.
Земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення.
Учасники, які бажають взяти участь у земельних торгах, подають документи передбачені п.7 ст.137 ЗК та сплачують реєстраційні та гарантійні внески.
Земельні торги починаються за наявності не менш як двох зареєстрованих учасників, з оголошення ліцитатором порядку їх проведення, стартової ціни одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга). Крок торгів встановлюється організатором у розмірі до 5 % стартової ціни земельної ділянки, або до 0,5 % стартової плати за користування земельною ділянкою.
З Переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну продажу земельної ділянки або найвищу плату за користування земельною ділянкою підписується протокол торгів, та укладається договір купівлі-продажу, оренди безпосередньо в день проведення торгів.
П.31 ст.137 ЗКУ вимагає від переможця сплату ціни продажу земельної ділянки, плату за користування землею, та суми витрат, здійснених організатором або виконавцем на підготовку лотів не пізніше трьох банківських днів з дня укладання відповідного договору.
Ст.138 ЗКУ врегульовані умови по яким земельні торги можуть визначитися такими, що не відбулися, або їх результати анульовано.