Проект «Створення та адміністрування Центру правової інформації та консультацій «Народний правозахист» в м.Стаханов» за підтримки Міжнародного Фонду «Відродження» та виконкому Стахановської міської ради
Пресс-релиз тренинга Юрия Калюжного
03 апреля 2014 в 12.00.
Центральная библиотека (г.Стаханов, ул.Ленина, 17)
тема: «Защита прав потребителей в ОСМД»
1. Введение. Информация о намерениях.
2. Краткая информация о Законе Украины «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки».
3. Приватизация жилых квартир, и условия создания собственников жилого дома.
4. Кто хозяин дома?
5. Предпосылки для проведения мер безопасности в работе ОСМД.
6. Создание договорных условий, домовых комитетов, условий контроля за качеством жилищно-коммунальных услуг, и «Фонда дома», как основные условия для защиты прав потребителей при переходе в ОСМД.
7. Условия перехода в ОСМД.
Предлагаю тренинг провести в формате обмена мнений. Я понимаю, что те мероприятия которые мною предлагаются в г. Алчевске, могут быть только частично применимы в г.Стаханове. Однако есть много вопросов, которые нас объединяют. В связи с этим, прошу принять мой опыт к сведению и поделиться своим опытом в решении вопросов в реформе жилищно-коммунальной сфере городов.
Что же относительно выполнения общегосударственной программы реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2009-2014 годов отраженной в Законе Украины № 1511-6 от 11.06.2009 годов, предусмотрено создание к концу 2014 года 70% многоквартирного жилого фонда преобразовать в ОСМД. Создание ОСМД – это один из основных продуктов программы. К сожалению, для создания такого количества ОСМД не были созданы благоприятные условия. Ныне действующий порядок создания ОСМД вызывает не без- основательное беспокойство.
Но чтобы перейти к более детальному изучению такого беспокойства предлагаю рассмотреть следующее.
Большинство жителей жилых домов в г.Алчевске, приватизировав свои квартиры, не знали, что согласно ч.2 ст.10 Законе Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», они являются сособственниками жилого дома и обязаны участвовать в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома или общежитиях. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.д.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.
Таким образом, хозяином дома являются все жильцы приватизированных квартир. Каждый житель дома, который приватизировал квартиру, имеет обязанность принимать участие в содержании жилого дома и придомовой территории. Дом, это уже собственность жильцов дома. К коммунальной собственности относятся только те квартиры, которые еще не приватизированы. Это означает, что жильцы дома являются совместными собственниками их дома. Подтверждением такого мнения является ч.2 ст.382 ГК Украины: «Владельцам квартиры в двух — или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме».
С целью урегулирования отношений между исполнителем жилищно-коммунальных услуг алчевским КП «АЖЕО», по предоставлению услуг: «по содержанию домов, сооружений и придомовой территории», имея намерения выполнять государственную программу, были разработаны мероприятия по переходу жилых домов, находящихся на балансе КП «АЖЕО», в ОСМД.
Мои критические замечания по созданию ОСМД городской властью были услышаны. Мне предложено принять участие в создании таких мероприятий, которые позволили бы жителям города принимать активное участие в создании ОСМД. В последствии такие мероприятия разработаны. Администрацией КП «АЖЭО» и руководителями УЖКХ г.Алчевска были одобрены.
Прошли консультации и переговоры с городским головой В.И. Косюгой. Оговорили ключевые моменты мероприятий. Например, контроль за качеством жилищно-коммунальных услуг, и создание фондов домов. Основной доход фонда дома будет образовываться за счет пересчета стоимости за фактически оказанные услуги, которые оплачиваются жильцами дома. Накопленные средства по каждому дому направляются только для технического содержания этого конкретного дома.
Для наполняемости фонда дома, будет разработан механизм фиксации фактически предоставленных услуг. Будет проводиться ежедневный контроль за предоставлением качественных услуг. С этой целью, в каждом доме, будут созданы домовые комитеты или представительные органы сособственников дома, которые будут представлять интересы жителей дома и осуществлять свои представительские функции в осуществлении контроля за предоставлением жилищно-коммунальных услуг. Их деятельность регламентирована Законом Украины «Об органах самоорганизации». Чем качественней контроль за предоставлением услуг, тем эффективней будет наполняемость фонда дома. В этой связи, каждый месяц будет подписываться Акт о выполнении работ. Этот Акт, будет подписываться до 25 числа, а до 05 числа следующего месяца, представителям дома будет предоставляться информация о накопления средств в фондах каждого дома.
На пути осуществления озвученных мероприятий, уже заключено соглашение между КП «АЖЕО» и ОКОСН – объединенным комитетом органов самоорганизации населения (домовых комитетов). Условия этого соглашения конкретизирует общие совместные действия, и совместные намерения изменить существующую систему предоставления жилищно-коммунальных услуг в городе Алчевске. КП «АЖЕО», как предприятие, и ОКОСН, как представительный орган самоорганизации населения города Алчевска, имеют свою отдельную законодательную базу, на основании которой они осуществляют, и будут продолжать осуществлять свои регламентированные и делегированные Законом функции. Но есть и то, что их объединяет, а это контроль за их деятельностью со стороны органов самоуправления.
Таким образом, создалась новая инновационная схема реализации государственной Программы по реформированию жилищно-коммунального хозяйства на территории города Алчевска. Создание представительных органов в каждом доме имеет свое ключевое значение. Нормативная база самоорганизации населения позволяет создавать представительные органы в каждом доме или при группе домов. Это предоставит возможность, жильцам дома, без создания юридического лица, управлять и распоряжаться своей совместной собственностью. Создавать защиту своих интересов, защищать свои права и обязанности. Защита своих прав собственности, своей квартиры, будет начинаться с совместного участия в содержании своего дома. И только после того, когда собственники жилого дома создадут себе надлежащие условия для содержания своего жилого дома, будут ими решаться вопросы создания ОСМД.
Решение создания ОСМД будет только при решении земельного вопроса, после отвода придомовой территории, которая на основании ч.2 ст. 42 Земельного Кодекса, может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников. В этом случае созданные представительные органы самоорганизации играют свое главное предназначение, потому, что представительные органы в каждом доме, и при группе домов, и есть законные объединения сособственников домов.
В своем Решении Конституционный Суд Украины № 4-рп/2004 от 02.03.2004року постановил: « п.1.1. Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т.д.) передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него».
Таким образом, разработанные по инициативе администрации КП «АЖЕО», мероприятия по выполнению государственной Программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства, нашли свою поддержку органами самоорганизации населения, органами самоуправления города Алчевска.
Обращая, внимание на реальное положение дел в политике ЖКХ города, обратил внимание на следующие обстоятельства.
Первое, чтобы мне хотелось бы отметить, то, что подавляющее большинство ОСМД в г.Алчевске не имеют на своем балансе свои жилые дома и отсутствует отвод придомовых территорий. Думаю, что с такие вопросы есть и в г.Стаханове.
В г.Алчевске, я еще сталкиваюсь и с таким вопросом, как оторванность связи между членами ОСМД и избранным ими правлением. Отсутствие должного контроля со стороны собственников дома, создавших свое правление, за его действием, на мой взгляд, может привести к печальным последствиям. Это второй немаловажный фактор, влияющий на создание ОСМД. Люди видят, насколько не органичны действия внутри самих ОСМД.
В этой связи предлагаю обратить внимание на такой факт, как рейдерский захват ОСМД. В Украине достаточно активно проводятся рейдерские атаки на ОСМД, с целью обретения власти в правлении ОСМД. Это подтверждение, вы можете найти в Интернете.
Пытаясь проводить мониторинг множества полезной информации в Интернете и события создания и деятельности многих ОСМД у себя в городе, пришел к мнению, что ОСМД, может стать инструментом лишения права собственности каждого члена ОСМД на его квартиру.
В этой ситуации возникает в полне резонный вопрос, а нужно ли создавать тогда ОСМД?
Ответ однозначен: необходимо создавать объединение совладельцев многоквартирных домов. Но при этом также необходимо соблюсти целый ряд мероприятий, которые должны влиять на формирование безопасности деятельности ОСМД.
Создав ОСМД, жильцы могут общими усилиями управлять совместным имуществом и содержать его в надлежащем состоянии. Все это осуществимо, если бы не одно большое «НО». Чтобы рассмотреть некоторые детали этого «НО», обратим внимание на следующие обстоятельства.
Первое и основное обстоятельство, которое имеет влияние на политику собственников в управлении ими их совместным имуществом – это то, что балансодержатель обязан отремонтировать жилой дом и передать его собственникам на баланс. Эта процедура невозможна из-за того, что средств у балансодержателя для проведения капитального ремонта нет, поэтому большинству созданных ОСМД не передали дома на их баланс.
Вторым существенным обстоятельством для собственников является тот факт, что отсутствует отвод придомовой территории. В соответствии с нормой ст.40 Земельного Кодекса Украины, «Гражданам Украины по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в аренду земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства в пределах норм, определенных настоящим Кодексом. Сверх нормы бесплатной передачи граждане могут приобретать в собственность земельные участки для указанных нужд по гражданско-правовым соглашениям».
Без решения вышеперечисленных вопросов полноценное совместное управление общим имуществом может не состояться в полном его понимании.
Как же поступить в данном случае, чтобы реализовать совместное управление целостным жилым комплексом и не потерять своё право собственности?
Прежде всего, предлагаю опять вернуться к норме ч.2 ст.10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», где предусмотрено, что с момента приватизации квартиры мы обретаем право сособственников дома, обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома или общежития. Следуя этому утверждению, нужно понимать, что в многоквартирном доме нет отдельно владельцев квартир и отдельно – «владельца дома», и если кто не является владельцем квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме, то не может быть и сособственником такого дома. Всем собственникам квартир нужно забыть легенду о том, что якобы нам принадлежит лишь воздух между стенами, а государству – дом. Мы, владельцы квартир, являемся сособственниками многоквартирного дома. Совместная собственность владельцев квартир к коммунальной собственности не относится.
Согласно статье 322 ГКУ, «собственник обязан содержать имущество, которое ему принадлежит, если другое не установлено договором или законом». Соответственно, собственники квартир – совладельцы общего имущества в многоквартирном доме – должны совместно же и удерживать такое имущество. Подчеркнем, что эту обязанность в равной степени несут как собственники дома, объединившиеся в ОСМД, так и те, кто заключил договоры о содержании дома с ЖЭУ, и кто не создавал ОСМД и не заключал договоры с ЖЭУ (есть и такие). Кто бы физически ни обеспечивал содержание общего совместного имущества в многоквартирном доме (ЖЭУ, нанятые ОСМД работники или еще кто-то), платить за него должны сособственники дома, то есть собственники квартир и живущие в квартирах по найму. Все одинаково отвечают за техническое содержание дома.
И опять-таки создание или не создание ОСМД, членство или «не членство» в нем не освобождают жильца этого дома от названной общей обязанности. Поэтому даже с собственника квартиры, или живущего по найму в квартире (входящей в коммунальную собственность), не вступившего в ОСМД и не заключившего с ОСМД условий договора «О предоставлении услуг по содержанию дома», можно будет потребовать его долю расходов на содержание дома (согласно ст.322 ГКУ и ст.ст.1212 -1214 ГКУ «Приобретение, сохранение имущества без достаточного правового основания»).
Определив, что собственники квартир и живущие в доме по найму – полноправные владельцы дома, приходим к пониманию, что теперь забота о техническом содержании дома и придомовой территории целиком ложится на наши плечи, независимо от того, создали или не создали ОСМД, являемся или не являемся мы его членами. Более того, даже создание ОСМД не меняет основ собственности в многоквартирном доме: ОСМД как форма объединения сособственников не становится собственником дома в целом и не является собственником отдельных квартир. Обязанности каждого в доме пропорционально одинаковы.
ОСМД как община может влиять на действие отдельных собственников квартир, которые не выполняют своих обязательств в общем участии по содержанию дома. Однако при этом нужно помнить, что ОСМД может стать причиной потери каждым из собственников квартир своего права собственности.
Таким образом, сособственникам дома нужно уметь договариваться, чтобы пользоваться и распоряжаться своим совместным имуществом, уметь создать условия безопасности управления своей собственностью. Именно от этого умения зависит, насколько удачно будет содержаться не только дом, но и сохранится право каждого на собственность своей квартиры.
Пожалуй, основным таким способом, который позволит объединить жильцов дома в их порыве управлять своей совместной собственностью, будет создание в каждом жилом доме домового комитета. Домовой комитет имеет те же самые функции, что и ОСМД, позволяет заниматься вопросами технического содержания дома. Домовой комитет создается в соответствии с нормами Закона Украины «Об органах самоорганизации населения». Используя такую форму объединения совладельцев дома, жители получают право на большую защищенность от влияния извне. К примеру, ОСМД как юридическое лицо можно обанкротить. В таком случае за имеющиеся долги учредители ОСМД несут ответственность своим имуществом, а имущество – это квартира. Кто в случае банкротства ОСМД готов отдать свою квартиру в счет долга? Пожалуй, никто.
Чтобы избежать такую вероятность, на мой взгляд, необходимо создавать домовой комитет. Применяя на практике нормы статей 113, 119, 316, 317, 318, 319, 322, 369 и 382 ГКУ, собственникам дома можно будет владеть и пользоваться совместным имуществом, если иное не установлено договоренностью между ними, а также распоряжаться имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляя это управление по согласию всех собственников.
В законодательстве предусмотрена альтернатива: домовой комитет, при содействии которого и во время проведения собраний жильцов дома, дает возможность принимать решения в интересах правильного содержания и сохранения дома не только при 100% голосов жильцов дома, но и в определенной установленной форме протокола большинством голосов.
Например, возьмем очень «больной» вопрос качества предоставления отопления, связанный с самостоятельным отключением потребителей от централизованной системы. Применяется прежде всего норма статьи 113 ГК Украины, где предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение имуществом при общей долевой собственности осуществляется по согласию всех участников, а при его отсутствии спор разрешается судом. В случае, если жители дома были не согласны с тем, чтобы один из собственников квартиры произвел отключение от системы центрального отопления дома и при этом нарушил права других собственников, то совладельцы дома должны обратиться в суд, а не коммунальное предприятие, которое никакого отношения к совместной собственности дома не имеет, даже если система теплоснабжения находится на его балансе. Самое основное в этой истории – то, что система теплоснабжения дома принадлежит сособственникам дома, а поэтому они имеют право принимать решение о правильности действий соседа. По этой проблеме есть два решения Алчевского городского суда Луганской области, которыми признаны требования истца (коммунального предприятия) к собственнику квартиры о восстановлении системы отопления в его квартире и подключении к системе централизованного отопления дома необоснованными.
Основанием для этих выводов явились ст.ст.113, 119, 319 и 382 ГКУ. В частности, в ст.119 ГК Украины сказано: « Когда участник общей долевой собственности на жилой дом увеличит в нем за свой счет полезную площадь путем пристройки, надстройки или перестройки, проведенной с согласия остальных участников и в установленном порядке, доли участников в общей собственности на дом и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению».
Поэтому собственники дома могут договориться об отключении от системы централизованного отопления и установки систем индивидуального отопления (или без установки индивидуального отопления), о чем свидетельствуют многочисленные намерения собственников квартир по причине низкого качества услуг по предоставлению централизованного отопления.
Таким образом, используя свои права как собственников дома, совместно принимая решения, которые имеют отношение к совместному управлению общим имуществом, можно достичь решения многих вопросов, тесно связанных не только с содержанием дома, но и придомовой территории, а также с качеством предоставляемых услуг коммунальными предприятиями города с целью последовательного приведения дома в надлежащее техническое состояние.
Впоследствии, технически подготовив дом, можно принимать решения о создании ОСМД, принимая на баланс свой дом и проводить отвод придомовой территории.