Проєкт “Ресурсний центр “Житлово-будівельні кооперативи ВПО” на Львівщині” за підтримки 
План вебінару:
1. Механізми відведення земельної ділянки для будівництва багатоквартирного будинку передбачені законодавством України.
2. Вінницький досвід.
3. Міжнародний досвід кооперативного будівництва.
Посилання на запис вебінару https://www.youtube.com/watch?v=GoXGfef9pqI&ab_channel=%D0%A0%D0%B5%D1%81%D1%83%D1%80%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%B9%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%82%D1%80%D0%96%D0%91%D0%9A%D0%92%D0%9F%D0%9E
Сторінка ФБ “Ресурсний центр “Житлово-будівельні кооперативи ВПО” https://www.facebook.com/profile.php?...
ЖБК ВПО “Спільна справа” https://spilna-sprava.org.ua/spilna-s...
За підтримки “Crown Agents” https://www.facebook.com/CrownAgentsinUA
Доповідь голови ЖБК ВПО “Спільна справа” Юрія Зикова.
Згідно з Законом України «Про кооперацію» кооператив – це юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування.
Обслуговуючим кооперативом є кооператив, який утворюється шляхом об’єднання фізичних та/або юридичних осіб для надання послуг переважно членам кооперативу, а також іншим особам з метою провадження їх господарської діяльності.
Земля кооперативу складається із земельних ділянок, наданих йому в оренду або придбаних ним у власність. Кооперативи придбавають земельні ділянки відповідно до Земельного кодексу України (стаття 22 Закону України «Про кооперацію»).
Згідно зі ст. 41 Земельного кодексу України, житлово-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.
Житлово-будівельні (житлові кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність також за цивільно-правовими угодами.
В минулому була можливість безоплатного надання у власність житлово-будівельного кооперативу земельних ділянок і це законотворці аргументували гострою потребою забезпечити громадян, які потребують поліпшення житлових умов, житловими приміщеннями у будинках створеного ними житлово-будівельного кооперативу. Отже, українське законодавство чітко окреслювало правові межі діяльності ЖБК, а саме:
1) юридична особа повинна бути зареєстрована у порядку, передбаченому для житлово-будівельного кооперативу;
2) члени ЖБК повинні обов’язково відповідати сукупності таких вимог: бути громадянами, які потребують поліпшення житлових умов; перебувати на квартирному обліку в даному населеному пункті; бути внесеними до єдиного державного реєстру громадян, що потребують поліпшення житлових умов; вік громадян, які претендують на квартиру в ЖБК, не має перевищувати 30 років.
Водночас глава 19 Земельного кодексу України, яка визначає набуття права на землю громадянами та юридичними особами, містить виключний перелік випадків, за якими земельні ділянки із земель комунальної та державної власності надаються громадянам та юридичним особам безкоштовно, який не включає передачу земельних ділянок для ЖБК та ОК безкоштовно.
У частині третій ст. 116 Земельного кодексу України законодавці прописали можливість безоплатної передачі земельних ділянок виключно у власність громадянам і не врегулювали механізм безоплатної передачі юридичним особам, якими є, зокрема, житлово-будівельні та обслуговуючі кооперативи.
Натомість у ст. 134 Земельного кодексу України йдеться про обов’язковість продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них на конкурентних засадах (земельних торгах), крім окремих випадків, визначених частинами другою та третьою ст. 134. Перелік виключних випадків передачі земельних ділянок без проведення земельних торгів не передбачає передачі житлово-будівельним та обслуговуючим кооперативам і суперечить ст. 41 Земельного кодексу.
У ст. 124 Земельного кодексу України врегульовано порядок передачі земельних ділянок, що перебувають у комунальній та державній власності, в оренду. Відповідно до частини першої ст. 124 ЗК землю можна передавати в оренду тільки за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою та третьою ст. 134 Земельного кодексу. Повний перелік виключень з вимог щодо проведення земельних торгів також не містить жодної згадки про житлово-будівельні кооперативи, що прямо суперечить ст. 41 Земельного кодексу.
Ще одну колізію закладено в Законі України «Про кооперацію», Господарському кодексі України, Законі України «Про місцеве самоврядування» та старому Житловому кодексі УРСР щодо контролю за діяльністю житлово-будівельних кооперативів органами місцевого самоврядування. Визначення кооперативів за типом чи напрямом та застосування одночасно двох визначень дозволили органам місцевого самоврядування надавати земельні ділянки безкоштовно або на пільгових умовах обслуговуючим кооперативам, якщо їхньою метою є будівництво багатоквартирних будинків. При цьому органи місцевого самоврядування не перевіряли мету створення кооперативу, посилаючись на статті 6 та 23 Господарського кодексу України, який прямо забороняє незаконне втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у господарські відносини.
Також частина 6 ст. 37 Закону України «Про кооперацію» прямо забороняє втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування у фінансово-господарську та іншу діяльність кооперативних організацій, крім випадків, прямо передбачених законом. Водночас, відповідно до ст. 138 Житлового кодексу УРСР, «виконкоми місцевих рад народних депутатів здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків. Виконавчий комітет районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів вправі скасувати рішення загальних зборів чи правління кооперативу, якщо воно суперечить законодавству». Проте в Законі України «Про місцеве самоврядування» відсутня стаття, яка б надавала органам місцевого самоврядування повноваження перевіряти мету створення ЖБК. Також, відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування» стаття 16, органи місцевого самоврядування в Україні не є правонаступниками Рад народних депутатів Української РСР, тому автоматичного набуття прав та обов’язків від Рад народних депутатів не відбулось.
Таким чином положення ст. 138 Житлового кодексу УРСР закріплюють застарілі повноваження структур місцевого самоврядування у сфері створення та контролю за ЖБК, які не відображаються в Законі України «Про місцеве самоврядування» та можуть суперечити Господарському кодексу та Закону України «Про кооперацію». Водночас існує ціла низка корупціогенних факторів, які через недосконалість законодавства та широкі дискреційні повноваження надають можливість органам місцевого самоврядування зловживати своїми повноваженнями та отримувати неправомірну вигоду під час розгляду питань щодо безкоштовного або пільгового виділення земельних ділянок без проведення земельних торгів.
Тому ЖБК краще заздалегідь розуміти, які неприємності може їм втнути ОМС.
Розглянемо їх детальніше. Зокрема, це стосується інформації про наявні вільні земельні ділянки, які можуть бути надані під житлове будівництво в межах населених пунктів. Чинне законодавство чітко вказує, що органи місцевого самоврядування є розпорядниками такої інформації та що така інформація є публічною і доступ до неї не може бути обмежено. Відповідно до ч. 5 ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», «уповноважені органи з питань містобудування та архітектури і центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, забезпечують відкритість, доступність та повноту інформації про наявність на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці земель державної та комунальної власності, не наданих у користування, що можуть бути використані під забудову, про наявність обмежень і обтяжень земельних ділянок, містобудівні умови та обмеження в містобудівному і державному земельному кадастрах».
Абзацом 2 частини 5 ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що «до моменту внесення відповідної інформації до містобудівного та державного земельного кадастрів виконавчий орган сільської, селищної, міської ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації або відповідний місцевий орган виконавчої влади зобов’язані надавати за запитами фізичних та юридичних осіб письмову інформацію про наявність земельних ділянок, що можуть бути використані під забудову». Отже, органи місцевого самоврядування повинні володіти інформацією про вільні земельні ділянки. Відповідно до ст. 79 Земельного Кодексу України, «земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами». Тобто до моменту оформлення земельної ділянки, як цього вимагає законодавство, і присвоєння їй кадастрового номера її юридично не існує, що надає можливість органам місцевого самоврядування надавати інформацію про неоформлені належним чином земельні ділянки з імовірними межами, які доступні для оформлення з метою подальшої житлової забудови, певним зацікавленим особам і отримувати від того неправомірну вигоду. Але навіть якщо земельні ділянки оформлені належним чином і є в комунальній власності, органи місцевого самоврядування не завжди дають інформацію про їх наявність у відповідь на інформаційний запит.
Також серед корупціогенних факторів є й прогалини в законодавстві, які надають органам місцевого самоврядування дискреційні повноваження щодо встановлення на власний розсуд розміру земельної ділянки, яка може бути надана ЖБК чи ОК на пільгових умовах без проведення земельних торгів. Такі рішення щодо виділення земельних ділянок ухвалюються під час сесійних засідань депутатами місцевих рад. Чинним законодавством не розроблено нормативів, за якими розраховується площа земельних ділянок, які можуть бути передані в користування, залежно від кількості членів ОК та ЖБК та їхньої потреби в житлових квадратних метрах. Подібна прогалина створює підґрунтя для зловживання посадовими особами органів місцевого самоврядування службовим становищем з метою отримання неправомірної вигоди для себе або на користь третіх осіб.
Як уже згадувалось раніше, рішення щодо надання земельних ділянок під житлову забудову ухвалюються під час сесійних засідань за умови позитивного голосування депутатів місцевих рад, які становлять більшість від загальної кількості обраних депутатів. Закріплене законодавством право «ухвального голосу» створює для депутатів корупційну можливість «торгувати» голосами під час ухвалення рішень. Адже для погодження виділення земельної ділянки під житлове будівництво для ОК чи ЖБК, навіть за умови дотримання всіх вимог законодавства у сфері земельних відносин, може просто забракнути депутатських голосів, які потрібні для ухвалення позитивного рішення.
Адже, відповідно до ст. 135 Земельного кодексу України, «земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів». Крім того, перед проведенням земельних торгів на земельні ділянки комунальної та державної власності проводиться експертна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель», крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї. Також встановлюється стартова ціна продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки, або у разі передачі в оренду встановлюється стартовий розмір річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим за розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України.
Існує законодавча колізія між Законом України «Про кооперацію», Господарським кодексом України, Законом України «Про місцеве самоврядування» та старим Житловим кодексом УРСР щодо визначень організаційно-правових форм «житлово-будівельних» та «обслуговуючих кооперативів», що дає змогу комерційним забудовникам уникати сплати податків та отримувати безкоштовно або в оренду без проведення земельних торгів земельні ділянки в населених пунктах під будівництво багатоквартирних будинків для подальшого продажу. АЛЕ ЦЕ ВЖЕ ТЕМИ ЖБК НЕ СТОСУЄТЬСЯ.
Досвід Вінниці
За рішенням Вінницької міської ради було прийнято Місцеву програму для підтримки ініціативи вирішення житлового питання осіб, які постраждали внаслідок збройного конфлікту на Сході України . Програма передбачає 2 пункти:
1. Виділення земельної ділянки (на праві оренди) для ОК «ЖБК Спільна справа» для будівництва багатоквартирного житлового будинку.
2. Виділення грошових коштів ГО «ОП «Спільна справа» для розробки проектно-кошторисної документації для багатоквартирного житлового будинку.
Відповідно до вимог чинного законодавства Вінницькою міською радою було прийнято. «Про встановлення в м. Вінниці розмірів орендної плати та плати за встановлення земельних сервітутів за земельні ділянки, які перебувають у державній та комунальній власності.
В подальшому було заключено договір оренди земельної ділянки строком на 3 роки і буквально наприкінці лютого договір оренди було продовжено ще строком на 3 роки. Це відбулось за підтримки органів місцевого самоврядування міста Вінниці.
Підсумовуючи зазначу, що після введення будинку в експлуатацію і створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку будуть створені всі умови для отримання земельної ділянки на безоплатній основі або у постійне користування. Статтею 42 Земельного кодексу України визначено, що: «земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України»
Тобто земля може передаватись безоплатно у власність, або у постійне користування. Для того, щоб отримати у власність земельну ділянку перш за все необхідно провести загальні збори співвласників багатоквартирного будинку та прийняти відповідне рішення й оформити його протоколом, у якому також зазначити відповідальну за цю процедуру особу. Як правило, це голова правління ОСББ (управдом).